[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2010-12-14 | 浏览:6361 ]

来源：华商报 董佳伟 代东超

刚性需求居多，炒房比例不大

12月8日，中国社科院发布《住房绿皮书：住房发展报告(2010-2011)》，通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中西安房价泡沫成分占实际价格比例在10%~30%。

众所周知，房地产价格具有重复性的特点，因此房价泡沫受到了地价水平、空置率、投资比例等多种因素的制约，所以要分析西安的房价泡沫构成也要从这几方面来看。

■从地价水平看西安地价还在逐步上涨

房价是由成本和利润两部分构成，其中成本包括建筑成本、地价、财务成本等，一般地价约占总开发成本的1/3左右。2009年7月23日，国土资源部公布的全国620个调查项目数据中涉及西安6个楼盘，西安地价房价比最高为18.51%，平均为16%，低于全国15个百分点。地价和房价互为辩证关系，西安作为古城，很多旧城区域拆迁改造时安置难、拆迁量大，增加了地价成本。西安要建设为1000万人口的国际化大都市的宏伟目标，也面临巨大的用地压力。由于土地的稀缺性，以及市场大量需求的持续性，西安的地价这几年也在逐步上涨之中。

■从空置率看部分区域存在高空置率，但总体合理

晚上漫步在西安曲江、高新、浐灞区域的一些街道，可以看到部分小区黑灯率较高。曲江和高新区的中高端住宅云集，大多数有经济实力的购房者都选择在这里进行改善或投资型置业。浐灞片区距离城市中心较远，且配套情况有待改善，所以部分楼盘入住率比较有限。除此之外，西安其他区域的空置率并不是很高。据相关统计数据显示，商品房空置率保持在5%～10%之间为合理区，而西安小区的空置率水平还保持在合理范围之内。一般而言，国际上以低于15%的房屋空置率为房地产市场健康的标志之一。

■从投资比例看多数市民买房不为投资，只为自住或保值

大多数市民选择购房的出发点并非投资，而是满足自住。根据目前的物价上涨水平，单纯在银行存钱已不划算。2010年西安总体房价呈现上涨局面，购置房产成为一种低风险、回报稳定的理财方式。家住城内的马先生表示，家里有些积蓄，因为不懂理财一直存在银行吃利息。现在才知道，原来钱不用也会贬值。就干脆在郊区一个环境不错的区域购置了一套130平方米的大房子，一来可以起到保值作用，二来以后也可以搬到那里安度晚年。

据西安市房地产管理统计数据显示，今年以来西安楼市均价呈现有涨有跌的状态。从2010年7月开始，西安房价就呈现出持续上涨的趋势，截至11月，西安住宅均价6504元/平方米，较1月的西安住宅均价5541元/平方米，房价上涨幅度17%。

按照目前中国总体经济形势来看，以及西安周边省会城市的平均房价水平来看，西安房价还将有一个稳步上涨的趋势，西安的房地产泡沫保持在一定的合理水平之内。西安某房地产公司营销经理周凯说：“西安房价肯定也有泡沫，但是很少，西安楼市总体是健康的，因为西安楼市主要是刚性需求，炒房者所占比例不大。”记者 董佳伟 代东超